भारत के कुछ राजमार्गों पर जब भी कोई ट्रक टोल चुकाता है, उस पैसे का एक हिस्सा आम निवेशकों तक पहुँच सकता है। यह इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (Infrastructure Investment Trust), यानी InvIT के जरिए संभव होता है। इस पाठ में बताया गया है कि InvIT कैसे बनता है, SEBI उससे क्या अपेक्षा करता है और उसकी आय पर कर कैसे लगता है। इसमें UPSC के एक प्रश्न का उत्तर भी सुधारा गया है, जो इस पेज के पुराने संस्करणों में गलत था।
विषय-सूची
- InvIT क्या है
- 2014 के नियम और पहली लिस्टिंग
- InvIT कौन चलाता है
- प्रायोजक को कितने समय तक निवेश बनाए रखना होता है
- निवेशकों को मिलने वाला नकद भुगतान
- InvIT किन परिसंपत्तियों का मालिक हो सकता है
- SARFAESI क्यों मायने रखता है
- InvIT की आय पर कर कैसे लगता है
- UPSC ने 2023 में क्या पूछा
- 2025-26 में क्या बदला
- समझ जाँचने के लिए 4 प्रश्न
- सोच-विचार के प्रश्न
- संबंधित पाठ
- अभ्यास के लिए 5 बहुविकल्पीय प्रश्न
जरूरी जानकारी: InvIT क्या है और इसकी शुरुआत कैसे हुई
InvIT क्या है?
InvIT एक ट्रस्ट है। यह कई निवेशकों से पैसा जुटाता है। इस पैसे से यह ऐसी बुनियादी ढाँचा परिसंपत्तियों का मालिक बनता है, जिनसे पहले से आय हो रही होती है। उदाहरण के लिए, टोल सड़कें और बिजली पारेषण लाइनें।
निवेशकों के पास ट्रस्ट की यूनिटें होती हैं। एक यूनिट कुछ हद तक शेयर जैसी होती है। ट्रस्ट अपनी परिसंपत्तियों से आय कमाता है और उसका अधिकांश हिस्सा यूनिटधारकों को देता है।
InvIT और REIT में क्या अंतर है?
REIT यही काम किराया कमाने वाली अचल संपत्तियों के लिए करता है। InvIT बुनियादी ढाँचे के लिए ऐसा करता है। SEBI दोनों को ट्रस्ट पर आधारित ऐसे माध्यम मानता है, जिनसे आम निवेशक भी बड़ी भौतिक परिसंपत्तियों में निवेश कर सकते हैं।
सार्वजनिक और निजी InvIT क्या हैं?
सार्वजनिक InvIT सार्वजनिक पेशकश के जरिए पैसा जुटाता है। निजी InvIT चुनिंदा निवेशकों से पैसा जुटाता है। दोनों के नियम अलग हैं। नीचे दिए गए कार्ड बताते हैं कि कौन-सा नियम किस प्रकार के InvIT पर लागू होता है।
स्रोत: SEBI InvIT विनियम: परिभाषाएँ; SEBI की वार्षिक रिपोर्ट में बाजारों पर अध्याय, अगस्त 2026.
नियम कब लागू हुए और सबसे पहले कौन-सा InvIT सूचीबद्ध हुआ?
SEBI ने 2014 में अपने InvIT विनियम अधिसूचित किए। इनका पूरा नाम SEBI (Infrastructure Investment Trusts) Regulations, 2014 है। इनमें बताया गया है कि ट्रस्ट का प्रायोजक कौन बन सकता है, ट्रस्ट कैसे चलाया जाता है और उसे निवेशकों को कौन-सी जानकारी देनी होती है।
शेयर बाजार में सबसे पहले कौन-सा InvIT सूचीबद्ध हुआ?
IRB InvIT Fund 18 मई 2017 को सूचीबद्ध हुआ। इसके निर्गम का मूल्य Rs 102 था, जबकि BSE पर यह Rs 103.25 के भाव पर सूचीबद्ध हुआ। बिजनेस स्टैंडर्ड (Business Standard) ने इसे सूचीबद्ध होने वाला भारत का पहला इन्फ्रास्ट्रक्चर ट्रस्ट बताया। इसकी परिसंपत्तियाँ टोल सड़कें हैं।
SEBI की लिस्टिंग तालिका में भी सूचीबद्ध होने की तारीख 18 मई 2017 दी गई है।
स्रोत: SEBI InvIT विनियम: शीर्षक और अधिसूचना; IRB InvIT की लिस्टिंग पर बिजनेस स्टैंडर्ड (Business Standard) की खबर; SEBI की वेबसाइट पर उपलब्ध पेशकश दस्तावेज, जिसमें लिस्टिंग तालिका है.
InvIT कौन चलाता है?
InvIT कोई एक कंपनी नहीं है। इसका काम कई पक्ष मिलकर सँभालते हैं। SEBI इन्हें InvIT के पक्षकार कहता है।
- प्रायोजक (Sponsor): वह प्रवर्तक जो ट्रस्ट की स्थापना करता है।
- निवेश प्रबंधक (Investment manager): निवेश से जुड़े फैसले लेता है।
- न्यासी (Trustee): प्रबंधक के काम की निगरानी करता है और यूनिटधारकों के हितों की रक्षा करता है।
- परियोजना प्रबंधक (Project manager): जहाँ जरूरत हो, वहाँ परियोजना का काम पूरा करता है।
प्रायोजक की न्यूनतम शुद्ध संपत्ति कितनी होनी चाहिए?
यदि प्रायोजक एक कंपनी है, तो उसकी शुद्ध संपत्ति कम-से-कम Rs 100 करोड़ होनी चाहिए। यदि प्रायोजक एक LLP है, तो उसकी शुद्ध मूर्त परिसंपत्तियाँ कम-से-कम Rs 100 करोड़ होनी चाहिए। निवेश प्रबंधक के लिए यह सीमा कम है। उसकी शुद्ध संपत्ति Rs 10 करोड़ होनी चाहिए।
स्रोत: प्रायोजक और निवेश प्रबंधक की शुद्ध संपत्ति से जुड़े SEBI InvIT विनियम.
जानने योग्य बातें: प्रायोजक, भुगतान और परिसंपत्तियों के नियम
प्रायोजक को कितने समय तक निवेश बनाए रखना होता है?
प्रायोजक ट्रस्ट शुरू करके तुरंत अलग नहीं हो सकता। नियमों के तहत उसे अपना पैसा ट्रस्ट में लगाए रखना होता है।
- सूचीबद्ध होने की तारीख से तीन साल तक सभी प्रायोजकों को मिलकर कम-से-कम 15% यूनिटें अपने पास रखनी होती हैं।
- चौथे साल से पाँचवें साल के अंत तक उन्हें कम-से-कम 5% यूनिटें अपने पास रखनी होती हैं।
- छठे साल से दसवें साल के अंत तक उन्हें कम-से-कम 3% यूनिटें अपने पास रखनी होती हैं।
SEBI ऐसा क्यों जरूरी मानता है?
जब प्रायोजक का अपना पैसा यूनिटों में लगा होता है, तो ट्रस्ट को अच्छी स्थिति में बनाए रखना उसके हित में होता है। इससे निवेशकों को भरोसा मिलता है कि ट्रस्ट बनाने वाले लोग अब भी उनके साथ जोखिम उठा रहे हैं।
निवेशकों को कितनी नकदी वापस मिलती है?
SEBI चाहता है कि InvIT निवेशकों को नियमित आय दे। इसलिए वह अधिकांश नकदी यूनिट धारकों को बाँटना अनिवार्य करता है।
- InvIT को अपने वितरण योग्य शुद्ध नकदी प्रवाह का कम से कम 90% बाँटना होता है।
- सार्वजनिक InvIT को हर छह महीने में कम से कम एक बार भुगतान करना होता है।
- निजी InvIT को साल में कम से कम एक बार भुगतान करना होता है।
- विनियम 18(6)(c) के तहत, रिकॉर्ड तिथि के पाँच कार्य दिवसों के भीतर भुगतान निवेशकों तक पहुँच जाना चाहिए। रिकॉर्ड तिथि घोषणा के दो कार्य दिवस बाद होती है।
इस नियम से ट्रस्ट पर क्या असर पड़ता है?
ट्रस्ट के पास अपने लिए बहुत कम नकदी बचती है। विस्तार के लिए उसे आम तौर पर नया धन जुटाना पड़ता है। वह केवल मुनाफे को दोबारा निवेश करने पर निर्भर नहीं रह सकता।
InvIT किन परिसंपत्तियों में निवेश कर सकता है?
सार्वजनिक InvIT का अधिकांश निवेश पूरी हो चुकी और आय देने वाली परियोजनाओं में होना चाहिए। SEBI ऐसा इसलिए करता है ताकि InvIT कम जोखिम वाला नियमित आय का साधन बना रहे।
- उसकी परिसंपत्तियों के मूल्य का कम से कम 80% पूरी हो चुकी और राजस्व देने वाली बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं में होना चाहिए।
- अधिकतम 20% निवेश अन्य अनुमत परिसंपत्तियों में हो सकता है, जैसे निर्माणाधीन परियोजनाएँ।
- निर्माणाधीन परियोजनाओं में निवेश परिसंपत्तियों के मूल्य के 10% तक सीमित है।
निजी InvIT के लिए क्या बदला?
SEBI की 2026 की रिपोर्ट के अनुसार, निजी InvIT अब अपनी परिसंपत्तियों के मूल्य का अधिकतम 10% नई जगह पर शुरू की जाने वाली ग्रीनफील्ड परियोजनाओं में लगा सकते हैं। सार्वजनिक InvIT के लिए भी यही सीमा है।
स्रोत: परिसंपत्तियों में निवेश की सीमाओं से जुड़े SEBI के InvIT नियम; SEBI की वार्षिक रिपोर्ट में बाज़ारों पर अध्याय, अगस्त 2026.
और जानें: SARFAESI, कर और परीक्षा
InvIT के लिए SARFAESI क्यों मायने रखता है?
InvIT कर्ज लेते हैं। ट्रस्ट के चूक करने पर ऋणदाता बकाया वसूलने का तेज़ तरीका चाहते हैं। 2002 का SARFAESI अधिनियम गिरवी रखी संपत्ति से सुरक्षित ऋण देने वाले ऋणदाताओं को यह रास्ता देता है।
वित्त अधिनियम 2021 ने इस अधिनियम में कर्जदार की परिभाषा बदली। धारा 162 ने इसमें “एक सामूहिक निवेश माध्यम” जोड़ा। यह बदलाव 1 अप्रैल 2021 से लागू हुआ।
क्या InvIT एक सामूहिक निवेश माध्यम माना जाता है?
प्रतिभूति संविदा (विनियमन) अधिनियम इस शब्द को परिभाषित करता है। इसमें आयकर अधिनियम में परिभाषित व्यावसायिक ट्रस्ट को शामिल किया गया है। वित्त अधिनियम 2021 भी InvIT को ऐसा ट्रस्ट मानता है। इसलिए InvIT कर्जदार की नई परिभाषा में आते हैं।
इसी कारण UPSC ने अपने 2023 के प्रश्न में कथन II को सही माना था।
स्रोत: वित्त अधिनियम 2021, धारा 162; SARFAESI में बदलाव पर AMS Shardul का विवरण.
InvIT की आय पर कर कैसे लगता है?
आयकर अधिनियम InvIT को व्यावसायिक ट्रस्ट मानता है। धारा 115UA के तहत, ट्रस्ट जब आय आगे बाँटता है, तो आय का स्वरूप वही रहता है। ब्याज, ब्याज ही रहता है। लाभांश, लाभांश ही रहता है।
- ब्याज से आय: यूनिट धारक को इस पर कर देना होता है। धारा 115UA में खंड 23FC(a) के अंतर्गत आने वाली आय के लिए यही प्रावधान है।
- लाभांश से आय: धारा 115UA में इसे शामिल नहीं किया गया है, इसलिए यूनिट धारक पर इस तरीके से कर नहीं लगता।
- स्रोत पर कर कटौती: धारा 194LBA के तहत, ट्रस्ट निवासी यूनिट धारक की ब्याज और इसी तरह की आय पर 10% कर काटता है।
- लाभांश और TDS: यदि SPV ने धारा 115BAA के तहत कम कॉरपोरेट कर दर नहीं चुनी है, तो लाभांश पर TDS नहीं कटता।
पुराने UPSC कथन से इसकी तुलना कैसे करें?
पुराने कथन में कहा गया था कि ब्याज करमुक्त है और लाभांश पर कर लगता है। इसमें दोनों की स्थिति उलटी बताई गई थी। कार्ड 9 दिखाता है कि इससे UPSC के प्रश्न का उत्तर कैसे तय हुआ।
स्रोत: आयकर अधिनियम की धारा 115UA; आयकर अधिनियम की धारा 194LBA.
UPSC ने 2023 में क्या पूछा था?
UPSC CSP 2023 के GS प्रश्नपत्र I में दो कथन दिए गए थे। कथन I में कहा गया था कि InvIT द्वारा बाँटी गई ब्याज आय करमुक्त है, लेकिन लाभांश पर कर लगता है। कथन II में कहा गया था कि SARFAESI अधिनियम, 2002 के तहत InvIT को कर्जदार माना जाता है।
कौन-सा कथन गलत था?
कथन I गलत है। कार्ड 8 में इसका कारण बताया गया है। ब्याज पर कर यूनिटधारक को देना होता है। लाभांश पर यह कर नहीं लगता।
कथन II सही है। कार्ड 7 में इसका कारण बताया गया है। वित्त अधिनियम 2021 की धारा 162 ने सामूहिक निवेश साधनों को उधारकर्ता की परिभाषा में शामिल किया।
आधिकारिक उत्तर कुंजी में विकल्प D दिया गया है। इस विकल्प के अनुसार: कथन I गलत है, लेकिन कथन II सही है।
इस पेज के पिछले संस्करणों में क्या गलती थी?
उनमें दोनों कथनों को सही बताया गया था। यह भी कहा गया था कि 2023 के बजट में हुए बदलाव ने ब्याज पर कर छूट समाप्त कर दी थी। हम उस बदलाव की पुष्टि नहीं कर सके, और उत्तर कुंजी भी उस दावे के विपरीत है।
स्रोत: UPSC CSP 2023 प्रश्नपत्र I; UPSC CSP 2023 प्रश्नपत्र I की उत्तर कुंजी.
2025-26 में क्या बदला?
SEBI की 2025-26 की रिपोर्ट में InvITs के लिए कई बदलाव दिए गए हैं।
- दिसंबर 2025 की एक अधिसूचना ने रणनीतिक निवेशक की परिभाषा का दायरा बढ़ाया।
- 1 जनवरी 2026 से म्यूचुअल फंड निवेश के लिए REITs को इक्विटी माना जाता है। इससे REITs और InvITs की मौजूदा निवेश सीमा अब केवल InvITs पर लागू होती है।
- रियायत अवधि समाप्त होने के बाद भी कोई InvIT अपने SPV को रख सकता है। उसे एक वर्ष के भीतर SPV से बाहर निकलना होगा या नई परियोजना खरीदनी होगी।
- 49% से अधिक कर्ज अनुपात वाले InvITs नए उधार का उपयोग अधिक उद्देश्यों के लिए कर सकते हैं।
परीक्षाओं के लिए ये बदलाव क्यों मायने रखते हैं?
इनसे पता चलता है कि नियामक इस निवेश साधन के नियमों में सुधार कर रहा है। इसका मूल ढाँचा नहीं बदला है। कार्ड 4 से 6 के मूल नियम अब भी लागू हैं।
स्रोत: बाजारों पर SEBI की वार्षिक रिपोर्ट का अध्याय, अगस्त 2026.
अपनी समझ जाँचें
हर उत्तर के बाद दी गई प्रतिक्रिया पढ़ें। समझ जाँच का स्कोर इस पेज के मौजूदा सत्र तक रहता है।
दोबारा प्रयास करने के लिए समझ जाँच रीसेट करें। यह स्कोर नीचे दिए गए नेटिव प्रैक्टिस के स्कोर से अलग है।
पेज दोबारा लोड होने पर यह स्कोर रीसेट हो जाता है।
सोचने के लिए प्रश्न
सार्वजनिक InvIT को अपनी नकदी का 90% क्यों बाँटना होता है?
इसे नियमित आय देने के लिए बनाया गया है। नकदी का बड़ा हिस्सा बाँटने से निवेशकों को आय मिलती है। इसके बदले, विस्तार के लिए नई पूँजी जुटानी पड़ती है।
ऋणदाता क्यों चाहेंगे कि InvITs, SARFAESI के दायरे में आएँ?
SARFAESI के तहत सुरक्षित ऋणदाता गिरवी रखी गई संपत्ति पर जल्दी कार्रवाई कर सकते हैं। इससे ट्रस्ट को ऋण देने में उनका जोखिम घटता है। कम जोखिम से सस्ता ऋण मिल सकता है।
तीन वर्ष बाद प्रायोजक की हिस्सेदारी क्यों घट सकती है?
तब तक InvIT के कामकाज का रिकॉर्ड बन चुका होता है। नियम के अनुसार हिस्सेदारी घटकर पहले 5% और फिर 3% हो जाती है। प्रायोजक का निवेश बना रहता है, लेकिन निवेशकों से InvIT के कामकाज के रिकॉर्ड पर भरोसा करने की अपेक्षा की जाती है।
UPSC का कथन I गलत क्यों था?
उसमें कर के नियम उलटे बताए गए थे। ब्याज पर कर यूनिटधारक को देना होता है। धारा 115UA के तहत लाभांश पर कर नहीं लगता। इसका उलटा बताने वाला कथन गलत है।
नेटिव प्रैक्टिस
2014 के विनियमन, 90% नकदी वितरण, प्रायोजक की हिस्सेदारी, पहली लिस्टिंग और UPSC 2023 के भ्रामक कथन पर अपनी समझ लागू करें। हर उत्तर के बाद उससे जुड़ी व्याख्या पढ़ें।
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